2024年，制造業(yè)商務(wù)活動(dòng)徘徊在相對(duì)較低的水平，但跨境電商仍延續(xù)了增長(zhǎng)勢(shì)頭，并繼續(xù)成為大灣區(qū)物流市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力。

　　隨著近年來土地集約化利用的推進(jìn)落實(shí)和工業(yè)用地容積率的提高，粵港澳大灣區(qū)物流市場(chǎng)多層倉(cāng)數(shù)量持續(xù)增加。2024年，市場(chǎng)供應(yīng)394萬(wàn)㎡，創(chuàng)歷史新高。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，去年底，粵港澳大灣區(qū)物流市場(chǎng)總存量突破2000萬(wàn)㎡，達(dá)到2096.9萬(wàn)㎡，同比擴(kuò)張超過20%。

　　其中，2024年，佛山以98.4萬(wàn)㎡的物流市場(chǎng)新增供應(yīng)量超過香港，成為粵港澳大灣區(qū)物流市場(chǎng)存量規(guī)模最大的城市。至此，佛山的物流市場(chǎng)總存量達(dá)到396.2萬(wàn)㎡高出香港3.3%。

圖：粵港澳大灣區(qū)近5年物流市場(chǎng)新增供應(yīng)分布

　　自2022年起，粵港澳大灣區(qū)物流市場(chǎng)存量規(guī)模連續(xù)三年30%的增速擴(kuò)張。2024年，廣佛肇城市板塊的年度供應(yīng)量達(dá)到175萬(wàn)㎡，占比超過四成，成為該區(qū)域供應(yīng)的主要來源。

圖：粵港澳大灣區(qū)物流市場(chǎng)2024年空置率

　　2024年全年，粵港澳大灣區(qū)凈吸納量同比下降8.3%至268.8萬(wàn)㎡。在供應(yīng)又達(dá)新高的背景下，區(qū)域平均空置率上升5.3個(gè)百分點(diǎn)。盡管如此，鑒于跨境電商行業(yè)需求保持增長(zhǎng)，市場(chǎng)租賃情緒仍謹(jǐn)慎樂觀。去年，在所有新增供應(yīng)中，有超60%的面積被頭部跨境電商承租。

　　2019年底以來，跨境電商行業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)需求持續(xù)旺盛，成為大灣區(qū)物流市場(chǎng)去化的重要驅(qū)動(dòng)力。第一太平的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2024年新增供應(yīng)中，有67.3%面積的物流倉(cāng)被Temu、Shein、AliExpress、Tiktok Shop的中國(guó)跨境電商“四小龍”承租，進(jìn)一步凸顯當(dāng)前跨境電商在區(qū)域新增供應(yīng)市場(chǎng)中的核心地位。

　　根據(jù)第一太平數(shù)據(jù)，2024年，粵港澳大灣區(qū)物流租金指數(shù)同比上升2.7%，內(nèi)地城市錄0.4%至4.7%的租金漲幅。相反，投資市場(chǎng)表現(xiàn)則轉(zhuǎn)軟，買家對(duì)投資標(biāo)的項(xiàng)目的租金預(yù)期及估值更趨保守。受此影響，粵港澳大灣區(qū)物流價(jià)格指數(shù)自2020年以來首降，全年同比下降2.1%。

　　在市場(chǎng)存量方面，未來三年，第一太平戴維斯預(yù)判，粵港澳大灣區(qū)物流市場(chǎng)新增供應(yīng)將達(dá)到1350.3萬(wàn)㎡，總存量擴(kuò)張超過六成達(dá)到64.4%。其中，廣佛肇仍將是未來三年新增供應(yīng)的主要來源，預(yù)計(jì)63.8%的新增供應(yīng)占比發(fā)生在該區(qū)域。

　　第一太平戴維斯分析認(rèn)為，未來，粵港澳大灣區(qū)物流市場(chǎng)利鈍交織。貿(mào)易摩擦升級(jí)、關(guān)稅上漲等外部沖擊將導(dǎo)致市場(chǎng)增長(zhǎng)承壓，但另一方面，政策激勵(lì)下內(nèi)需的增長(zhǎng)或可適度緩解部分下行壓力，而在供應(yīng)端對(duì)市場(chǎng)實(shí)施精準(zhǔn)調(diào)控將對(duì)大灣區(qū)物流租賃及投資市場(chǎng)的平衡發(fā)展至關(guān)重要。

　　（撰文 邱永寬）